解读西安购房新政：优先满足家庭首套住房需求

3月30日深夜，西安市住建局等发布楼市调控通知（以下简称通知），这是自2018年“3·30”楼市调控政策发布之后，西安迎来的第四次房地产市场调控新政。通知在土地出让、限购、限售等方面做了明确规定，以进一步稳地价、稳房价、稳预期，切实促进西安市房地产市场持续平稳健康发展。

建立完善房地联动机制

住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让

通知明确，结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。西安市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

除蓝田县、周至县以外，西安市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。

每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

加强住房交易管理

新房二手房均要“满5”方可上市交易

通知要求，从西安市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

政策变换

社会保险或个人所得税条件必须同时具备

通过与此前调控政策相比，记者注意到，通知规定，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

而关于落户和缴纳社保或个税时间的表述上，之前西安市执行的政策是落户满1年或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税，这两个条件具备之一即可；而新的规定则要求，这两个条件必须同时具备。

通知还明确，住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

记者同时发现，在商品房买卖方面，原先西安市执行的是“满3满2”的政策，即新商品住房网签合同满3年、二手房取得不动产登记证满2年后，才可上市交易。新政将这一规定，延长至5年。

在家庭购房套数和限购区域方面，新政没有做出新的规定，还是按照原政策执行。陈思存