购房摊上“腰线层”该咋办？

核心提示

当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚信原则的行为，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。

对于大部分普通老百姓来说，买房几乎是人生中最大的一笔投资。然而现实中，很多时候大家只能依据图纸买房，这就意味着要承担“买家秀”与“卖家秀”存在差距的风险。

据了解，很多开发商会出于功能性或美观性考虑，在商品房建设中设计一些有独特造型的部分，这就会导致其中某些房屋户型受到影响，出现大家俗称的“腰线层”“槽钢层”“避难层”的房屋。可能在某些人眼中，这类特殊的房屋别具优势，但也有一些购房人比较忌讳买到有“瑕疵”的房屋。那么，在实际购房过程中，如果购房人误购此类房屋该怎么办？可以要求开发商承担赔偿责任吗？

【典型案例】

2019年6月，王某购买了一套某开发商建设的商品房。了解洽谈过程中，开发商销售顾问未告知王某该房屋处于“腰线层”，双方签订的《商品房买卖合同》中对该情况亦未予以说明，且房屋定价也与正常房屋无任何差别。直到今年3月30日王某收房时，才发现自己的房屋处于“腰线层”，房屋客厅阳台及次卧阳台挡墙明显高于“非腰线层”房屋。后经测量，王某房屋客厅阳台及次卧阳台挡墙高度为70厘米，而“非腰线层”阳台挡墙高度为15厘米。于是，王某起诉至法院，要求开发商赔偿损失5万元。

法院经审理后认为，开发商在与王某签订《商品房买卖合同》过程中，其工作人员未明确清晰告知王某房屋处于“腰线层”位置，双方签订的合同中亦未对该因素作出任何说明，让王某误以为购买的是正常户型房屋，对此，开发商应当承担缔约过失责任。最终，法院在综合考虑房屋阳台挡墙对房屋观感、景观、采光客观上造成影响等情况，酌定判决开发商赔偿王某损失1.3万余元。

【法官说法】

西安市中级人民法院民二庭法官张楠

“近年来，因购房产生的各类纠纷很常见，而其中因实际购得的房屋不符合预期起诉到法院的情况也不少。在法律层面，此类诉讼大多会涉及缔约过失责任的承担。”张楠分析，缔约过失责任是当事人违反先合同义务应依法承担的民事责任，我国民法典对此予以明确规定。民法典第五百条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”从该条规定“故意隐瞒”“有其他违背诚信原则的行为”等描述中可知，缔约过失责任的产生在于一方行为存在过错，而这种过错，体现为对先合同义务的违背。本条具体列明了违反先合同义务的情形：一是假借订立合同，恶意进行磋商；二是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，同时设置“有其他违背诚信原则的行为”的条款进行兜底。据此，认定缔约过失责任是否成立的关键，就在于认定缔约方是否在缔约过程中存在违反先合同义务的行为。如果缔约人在缔约过程中存在过错，违反先合同义务并因此造成对方损失的，应当承担赔偿责任。

那么，先合同义务是怎么产生的呢？张楠表示，通常，法律上认为一旦双方当事人为缔结某种契约而进行洽谈磋商，双方之间便因此建立了一种特殊的信赖关系，产生一定的信赖利益。此时，基于诚实原则，双方应当在合理范围内承担协助、通知、照顾、保护等义务，这就是先合同义务。但是，由于先合同义务的内容是不断发展并日益丰富的，所以审判实践中，法院常常会结合具体的时空和事件进行综合把握。具体来讲，在民商事交易活动中，交易双方往往存在交易地位、对交易标的信息了解程度、专业水平等方面的差异，这就要求双方有义务充分披露与合同订立相关的重要事实。例如在购房过程中，具有专业水准的房地产开发商需尽到明确的说明义务，其工作人员应当充分介绍房屋的各项重要因素，并将所提示说明的情况在书面合同中予以明示。上述案例中，开发商销售顾问未告知王某该房屋处于“腰线层”，双方签订的《商品房买卖合同》中也未对相关情况进行说明，房屋定价更未显示出异常，据此可认定，开发商一方存在违反先合同义务的情形，应依法承担相应的缔约过失责任。而对于缔约过失责任的具体承担，张楠表示，缔约过失责任是行为人针对对方信赖利益损失承担的责任，信赖利益损失限于直接损失，一般不包括因此错失的机会损失等间接损失，否则，信赖利益损失就可能会漫无边际，不利于市场经济发展。再者，信赖利益损失属于财产损失，不包括人身损害或精神损害。此外，缔约过失一方承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益，而且缔约过失责任人赔偿的范围应受违反先合同义务与损失间因果关系的限制。司法实践中，法院一般会根据具体案情，区分原因力的大小，进而认定与原因力大小相适应的责任。

市场交易诚信为先，出售购买不得“任性”。个案的判决，彰显的是法律制度对于社会价值的引导。法官提示，不论是买房购车的大买卖，还是日常消费，商家要秉持诚信公平的交易原则，普通消费者也应当尽可能多地了解相关的法律规定与行业惯例。在磋商过程中，主动对自己关心的重要事实因素进行询问了解，同时尽可能将相关事项明确写入书面合同，以最大程度保障自身权益。陶玉琼