小区地面车位到底归谁所有？

随着城市汽车保有量的持续增加，停车的问题已成为车主们的一大困扰。不仅商场、写字楼等公共场所停车难，而且入住小区，如果没有购买车位，找一个地方停车也是颇令人头痛的事情。车位之争也由此产生。日前，浙江省新昌县人民法院就审理了一起车位纠纷案，最后判决确认小区内的59个地面停车位使用权归其全体业主享有。

【典型案例】

原告房地产公司是某小区的建设单位。2014年10月，房地产公司通过竞拍取得了小区所在的国有土地使用权，建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。小区建成后，房地产开发公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。小区地下车位规划时可以做产权证，且全部通过出卖的方式卖给了业主。但59个地面车位面积未计入建筑面积，无法办理产权登记手续。针对这59个地面车位，房地产开发公司认为是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。小区业委会则认为地面车位占用小区公共用地，应由全体业主享有。

2020年11月，房地产开发公司起诉到新昌县人民法院，要求确认小区内的59个地面停车位使用权归自己所有。

【判决结果】

2021年2月，新昌法院判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【律师说法】

陕西学高律师事务所律师南新建认为，要正确处理本案，首先应当分清小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别。车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。

本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利，且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。

其次，关于格式条款的法律后果。

根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

本案中，房地产开发公司与业主方签订的《商品房买卖合同》第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。

最后，在现实生活中，还有一种人防车位。

人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑，属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。

根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。成全勃